Ціна господарчої землі в Україні може сягнути до 45 тис. за гектар

Середньозважена ціна землі в Україні за 2023 рік досягла показника у 38,6 тис за га і вона може піднятися ще на 10 – 15% в 2024 році. Як повідомив старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин в ексклюзивному інтерв’ю AgroPolit.com, у 2024 році можна очікувати подальше поступове зростання цін на сільськогосподарську землю – максимум на 10 – 15%.  Це пов’язано із тим, що відновлена торгівля сільськогосподарською продукцією морем і маржинальність агробізнесу потроху відновлюється. Порти Одещини виходять на довоєнні показники. Законодавство про консолідацію землі мають більшість країн ЄС, але на рівні саме національного законодавства.

Експерт також впевнений, що в Україні поступово зростатиме потреба в консолідації земель, оскільки аграрії-орендарі викуповують ділянки землі у різних місцях, а отже вони зацікавлені у формуванні єдиних земельних масивів. Він розповів, що можливість створення національного законодавства щодо консолідацію земель обговорювали з Євросоюзом при розробленні Плану ЄС для України, однак до переліку обов’язкових заходів його не внесли.

За його словами, при вступі України в Євросоюз, право на безоплатну приватизацію доведеться поширити на всіх громадян країн ЄС.  Експерт зазначив, що найближчим часом Верховна Рада має ухвалити так звані, «євроінтеграційні» законопроєкти. Ці зазначені документи приводять національне законодавство України у відповідність до вимог правової системи Євросоюзу.

Він додав, що ухвалення закону про Державний аграрний реєстр також є частиною зобов’язань України перед міжнародними партнерами. Тему безоплатної приватизації землі спікер назвав найбільш політично складною. Більшості військовослужбовців та членів їх сімей земля взагалі не потрібна – вони переважно бажають одразу її продати. Тому державі краще допомагати захисникам не землею, а грошима – це буде більш справедливо, виправдано та ефективно. Крім того, якщо Україна вступить в ЄС, то право на безоплатну приватизацію доведеться поширити на всіх громадян країн ЄС, адже дискримінація в ЄС заборонена. Очевидно, що лише це вимагатиме переглянути корупціогенні правила безплатної роздачі земель.

Однак, не зважаючи на підвищення ліміту володіння землі до 10 тис в Україні, бізнес не зможе викупити усю землю з двох основних причин.  Першою причиною є те, що ділянки в Україні в середньому мають площу до 10 га, тому для придбання великих площ землі знадобиться певний час, а через включення в процес фізичних осіб, цей процес тане ще більш тривалим і ризиковим. Другою і найголовнішою причиною неможливості скупки української землі бізнесменами, експерти вважають гроші. Через війну великі гравці земельного ринку понесли значні збитки і втратили частину земельного банку.  Як зазначають експерти, зараз придбання 10 тис га землі коштуватиме агрохолдингу 360 млн грн. За їх словами, в Україні майже відсутні компанії, які мають такі кошти і можуть вкласти їх у купівлю землі. Аналітики додають, що не всі агрохолдинги юридично зможуть придбати землю. При цьому Земельний кодекс забороняє набувати у власність землю компаніям, серед бенефіціарів яких є іноземці. Це відрізає частину провідних гравців агроринку, які мають іноземних інвесторів. Також ринок, імовірно, не побачить публічні українські компанії, які мають серед акціонерів іноземних інвесторів. 

Наразі, аби орієнтуватися в цінах на землю в Україні Держгеокадастр публікує довідку середніх цін, але офіційна статистика найчастіше показує нижчі ціни за фактичні. Як розповів засновник сервісу Feodal Андрій Дем'янович, ціна української сільськогосподарської землі може відрізнятися, як в залежності від регіону, так і виходячи з обраної ділянки. За словами аналітиків, завдяки даним Держгеокадастру можна отримати розуміння щодо динаміки цін. Експерти підкреслюють, що якщо вдатися до капіталізації цін оренди землі на аукціонах, порівнявши їх з офіційною інформацією щодо купівлі-продажу, виявиться, що реальні ціни мають бути вищими в два – три рази. Андрій Дем'янович додав, що саморегуляція ринку землі відбудеться приблизно за десять років. Мінімальна ціна гектара аграрної землі дорівнює її нормативній грошовій оцінці (НГО). Часто в угодах купівлі-продажу сторони зазначають мінімальну вартість, а різницю доплачують готівкою. Офіційна статистика враховує лише офіційні дані продажу, а там ціни нижчі за реальний стан справ. Це переважно стосується малих фермерів, більші аграрії намагаються документально засвідчити вищу вартість землі» – зазначив Андрій Дем'янович. 

Нагадаємо, що з 1 січня поточного року в Україні розпочато другий етап земельної реформи. Згідно з нормами чинного законодавства, він передбачає, зокрема, збільшення максимального розміру ділянки для купівлі зі 100 га до 10 тис. га. Крім того, купувати землю тепер зможуть не лише фізичні, а й юридичні особи.  Також нагадаємо, що наприкінці 2023 року було зареєстровано петицію Всеукраїнської Аграрної Ради щодо відкладення до закінчення війни збільшення максимальної площі сільськогосподарських земель «в одних руках» зі 100 га до 10 тис. га. Вказана петиція набрала необхідні 25 тис. підписів для її розгляду президентом України, який дав доручення керівнику уряду розглянути це питання. Але до цього часу про якісь рішення КМУ з цього приводу не повідомлялося. Зазначимо, що земельна реформа матиме й третій етап, який передбачає відкриття ринку для іноземних фізичних та юридичних осіб. Але рішення про це має бути затвердженим на всеукраїнському референдумі, проведення якого в умовах воєнного стану є неможливим. Варто відзначити, що з моменту відкриття земельного ринку в Україні (з 1 липня 2021 р.) було продано лише 1% земель, з яких 99,5% залишилися в аграрному виробництві.  Також зазначається, що з початку 2023 року середньозважена ціна на землю в Україні підвищилася на 10,4%, до 38,5 тис. грн за гектар.