Цена хозяйственной земли в Украине может составить до 45 тыс. за гектар

Средневзвешенная цена земли в Украине за 2023 год достигла показателя в 38,6 тыс. га и она может подняться еще на 10 – 15% в 2024 году. Как сообщил старший проектный менеджер по земельной реформе Офиса реформ Кабмина Андрей Мартын в эксклюзивном интервью AgroPolit.com, в 2024 году можно ожидать дальнейшего постепенного роста цен на сельскохозяйственную землю – максимум на 10 – 15%. Это связано с тем, что возобновленная торговля сельскохозяйственной продукцией по морю и маржинальность агробизнеса понемногу возобновляется. Порты Одесской области выходят на довоенные показатели. Законодательство о консолидации земли имеет большинство стран ЕС, но на уровне именно национального законодательства.

Эксперт также уверен, что в Украине будет постепенно расти потребность в консолидации земель, поскольку аграрии-арендаторы выкупают участки земли в разных местах, а значит, они заинтересованы в формировании единых земельных массивов. Он рассказал, что возможность создания национального законодательства по консолидации земель обсуждали с Евросоюзом при разработке Плана ЕС для Украины, однако в перечень обязательных мер его не внесли.

По его словам, при вступлении Украины в Евросоюз право на безвозмездную приватизацию придется распространить на всех граждан стран ЕС. Эксперт отметил, что в ближайшее время Верховная Рада должна принять так называемые «евроинтеграционные» законопроекты. Эти указанные документы приводят национальное законодательство Украины в соответствие с требованиями правовой системы Евросоюза.

Он добавил, что принятие закона о Государственном аграрном реестре также является частью обязательств Украины перед международными партнерами. Тему безвозмездной приватизации земли спикер назвал наиболее политически сложной. Большинству военнослужащих и членов их семей земля вообще не нужна – они предпочитают сразу ее продать. Поэтому государству лучше помогать защитникам не землей, а деньгами это будет более справедливо, оправдано и эффективно. Кроме того, если Украина вступит в ЕС, право на безвозмездную приватизацию придется распространить на всех граждан стран ЕС, ведь дискриминация в ЕС запрещена. Очевидно, что только это потребует пересмотра коррупциогенных правил бесплатной раздачи земель.

Однако, несмотря на повышение лимита владения земли до 10 тыс. в Украине, бизнес не сможет выкупить всю землю по двум основным причинам. Первой причиной является то, что участки в Украине в среднем имеют площадь до 10 га, поэтому для приобретения больших площадей земли потребуется определенное время, а из-за включения в процесс физических лиц этот процесс тает еще более длительным и рисковым. Второй и самой главной причиной невозможности скупки украинской земли бизнесменами эксперты считают деньги. В результате крупные игроки земельного рынка понесли значительные убытки и потеряли часть земельного банка. Как отмечают эксперты, сейчас приобретение 10 тыс. га земли обойдется агрохолдингу в 360 млн грн. По их словам, в Украине почти отсутствуют компании, у которых есть такие средства и могут вложить их в покупку земли. Аналитики добавляют, что не все агрохолдинги смогут юридически приобрести землю. При этом Земельный кодекс запрещает приобретать в собственность землю компаниям, среди бенефициаров которых иностранцы. Это отрезает часть ведущих игроков агрорынка, не имеющих иностранных инвесторов. Также рынок, вероятно, не увидит публичных украинских компаний, имеющих среди акционеров иностранных инвесторов.

Пока ориентироваться в ценах на землю в Украине Госгеокадастр публикует справку средних цен, но официальная статистика чаще всего показывает более низкие цены фактических. Как рассказал основатель сервиса Feodal Андрей Демьянович, цена украинской сельскохозяйственной земли может отличаться как в зависимости от региона, так и исходя из выбранного участка. По словам аналитиков, благодаря данным Госгеокадастра можно получить понимание динамики цен. Эксперты подчеркивают, что если прибегнуть к капитализации цен аренды земли на аукционах, сравнив их с официальной информацией о купле-продаже, окажется, что реальные цены должны быть выше в два-три раза. Андрей Демьянович добавил, что саморегуляция рынка земли произойдет примерно через десять лет. Минимальная цена гектара аграрной земли равна ее нормативной денежной оценке (НПО). Часто в сделках купли-продажи стороны указывают минимальную стоимость, а разницу доплачивают наличными. Официальная статистика учитывает только официальные данные продаж, а там цены ниже реального положения дел. Это преимущественно касается малых фермеров, большие аграрии пытаются документально засвидетельствовать более высокую стоимость земли» – отметил Андрей Демьянович.

Напомним, что с 1 января текущего года в Украине начат второй этап земельной реформы. Согласно нормам действующего законодательства, оно предусматривает, в частности, увеличение максимального размера участка для покупки со 100 га до 10 тыс. га. Кроме того, покупать землю теперь могут не только физические, но и юридические лица. Также напомним, что в конце 2023 года была зарегистрирована петиция Всеукраинского Аграрного Совета по отложению до окончания войны увеличения максимальной площади сельскохозяйственных земель «в одних руках» со 100 га до 10 тыс. га. Указанная петиция набрала необходимые 25 тыс. подписей для ее рассмотрения президентом Украины, которая дала поручение руководителю правительства рассмотреть этот вопрос. Но до сих пор о каких-либо решениях КМУ по этому поводу не сообщалось. Отметим, что у земельной реформы будет и третий этап, предусматривающий открытие рынка для иностранных физических и юридических лиц. Но решение об этом должно быть утверждено на всеукраинском референдуме, проведение которого в условиях военного положения невозможно. Следует отметить, что с момента открытия земельного рынка в Украине (с 1 июля 2021 г.) было продано всего 1% земель, из которых 99,5% остались в аграрном производстве. Также отмечается, что с начала 2023 средневзвешенная цена на землю в Украине повысилась на 10,4%, до 38,5 тыс. грн за гектар.